お役立ち実例

case①　無道路地

[実例その1] 市道との間に道路法上の道路区域でない他人所有の民地が介在しているケース

この土地はプロの宅建業者でも停止条件付でないと買ってくれません。すなわち、この他人地を一緒に取得できることが条件です。他人地の取得可能性を加味して鑑定評価を行った結果、相続税評価額の約50％となりました。

Case②

[実例その2]市街化区域内の農地であっても、建築基準法上の道路に接面しないことにより、宅地化できない田地

農地法第4条に拠れば、市街化区域内の農地は農業委員会への届け出のみで宅地転用することが可能です。
相続税の評価においては、
その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額
から、1㎡当りの宅地造成費を控除し、これに地積を乗じることとしています。
当然に宅地化できることを前提とした考え方です。

農地法上は許可不要で宅地化できますが、前面道路が、例えば1ｍの農道である場合、建築基準法上の道路に該当しないため、建物建築が不可となります。
こういったケースでは、先の式は意味を成しません。
市街化区域内農地と言えども、最有効使用は現況のとおり農地となります。
宅建業者が市街化区域内の農地を、分譲住宅素地として取得する場合、販売する住宅地価格のおよそ40～60％で仕入れます。坪30万円で分譲宅地を売るのであれば、坪12万～18万円といったところです。
しかし、建築基準法上の道路に面しない農地は宅建業者に見向きもされません。但し、市街化区域にある以上、純農地の価格水準よりは高いですが、坪2万円～4万円がいいとこでしょう。
実勢価格は素地としての価格の6分の1以下となります。

こうした市街化区域内農地については、適正時価での申告のため、鑑定評価をお勧めします

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